本报记者　陈　潇

　　近期，商业不动产REITs（不动产投资信托基金）申报明显升温。同花顺数据显示，自2026年1月底首批商业不动产REITs项目申报以来，截至3月17日，沪深证券交易所累计已受理商业不动产REITs项目15单。其中，包括保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“保利发展”）、新城发展控股有限公司（以下简称“新城控股”）、北京首都开发股份有限公司（以下简称“首开股份”）等在内的7家房企参与其中，成为参与REITs市场的重要力量。

　　业内人士表示，商业不动产REITs正成为房企盘活存量资产、优化资金结构的重要工具，也为行业加快向“开发＋运营”新模式转型提供关键支撑。

　　房企加速布局商业不动产REITs

　　从企业层面来看，近期多家上市公司披露商业不动产REITs申报进展。3月10日，保利发展在互动平台回答投资者提问时表示，公司已启动商业不动产REITs申报工作，有利于公司拓宽融资渠道、盘活存量优质商业资产等。

　　此前，上交所信息显示，华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金项目状态为已反馈。

　　据了解，该项目是保利发展首单公募REITs，持有的不动产项目为坐落于广州市天河区临江大道5号的保利中心写字楼以及坐落于广东省佛山市南海区桂城街道灯湖西路20号的佛山保利水城购物中心项目。

　　3月6日，新城控股公告称，公司商业不动产REITs项目已获中国证监会及上交所受理。公司拟将常州天宁吾悦广场、南通启东吾悦广场作为底层资产，通过设立资产支持专项计划实现资产证券化，并由公司参与战略配售不低于34％的份额。

　　首开股份亦于2月份披露相关计划，拟以华侨村商街、璞瑅商街、宋家庄福茂项目三项资产作为底层标的，开展商业不动产REITs申报发行工作。

　　除上市房企外，不少非上市房企也在加快参与。3月16日，红土创新星河集团商业不动产REIT获深交所受理，原始权益人为星河控股集团子公司——星河实业（深圳）有限公司。官网显示，星河控股集团1988年成立于深圳，旗下有产业、地产、商业、资本、物业等板块，业务涉及产业运营、地产开发、商业管理、酒店服务、股权投资、物业服务等多元领域。

　　此前，广州市海珠城市建设发展集团有限公司也启动了朗豪酒店商业不动产公募REITs项目招标，公开选聘基金管理人、计划管理人及财务顾问服务机构。

　　构建房地产发展新模式

　　商业不动产REITs热度上升，与政策端持续扩围密切相关。去年底，为推动REITs市场高质量发展，丰富资本市场投融资工具，支持构建房地产发展新模式，持续增强多层次资本市场服务实体经济质效，中国证监会制定了《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，自2025年12月31日起实施。

　　“商业不动产纳入REITs试点范围，是REITs市场从基础设施向更广义的不动产资产延伸的重要标志。”上海易居房地产研究院副院长严跃进向《证券日报》记者表示，这不仅拓宽其底层资产类型，也为存量资产盘活，房企转型资产运营商提供了新的路径。

　　在业内看来，这背后也反映了房地产行业发展模式的深层变化。“发行商业不动产REITs，本质上是企业利用资本市场工具，对存量优质资产进行再定价和再配置。”同策研究院联席院长宋红卫向《证券日报》记者表示，通过REITs实现资产证券化，有助于企业回笼资金、优化资产负债结构，同时保留运营权，实现“轻重并举”的发展模式。

　　多家企业亦在公告中明确了这一转型方向。例如，新城控股表示，推进REITs发行能够有效盘活存量资产，并进一步推动资产运营提质增效，增强可持续发展动能。

　　不仅如此，部分企业已将REITs作为长期战略工具。例如，华润置地有限公司构建的商业、有巢双REITs平台，是其在资产管理领域的重要创新举措，也是夯实第二发展曲线的关键支撑。

　　严跃进表示，随着商业办公、酒店、城市更新等多类型资产逐步纳入，REITs市场正加速为企业构建长期稳定收益模式提供重要支撑。

　　总体来看，随着更多项目落地，REITs有望成为连接资本市场与实体不动产的重要纽带，进一步推动房地产行业发展模式转型升级。