中国的房地产行业已进入“存量博弈”阶段。在这样的背景下，如何让沉睡的存量资产二次流动、让资本更高效地配置，成为行业发展新模式绕不开的课题。RWA（Real World Assets，真实世界资产）的兴起，正在提供一种全新地产金融解决思路，它并不仅是“把房产上链”，而是重构权益载体，通过区块链、智能合约等技术，把原本不易分割、流程复杂、信息不透明的大额资产，拆解成可组合、可治理、可交易的数字化权益份额；规则写进智能合约，权责与现金流对应，二级市场引入价格发现与退出机制。

从香港到欧洲、从迪拜到北美，RWA在全球范围内的探索已进入上升期，并在制度设计、技术路径和商业模式上呈现多样化趋势。本文将结合全球各地的实践与趋势，从环境政策、市场机遇、典型案例等，系统解析RWA如何为存量地产领域打开新空间，并探讨其潜在的制度突破与产业影响。

不同于传统资产数字化，RWA从根本上重构了资产权益结构。依托区块链的不可篡改性与智能合约的自动执行能力，大额、低流动性的实体资产可以被拆分为可自由交易的小额权益，从而大幅提升流动性与市场深度。例如，一套价值1000万元的商业地产，经RWA代币化可拆为1万份代币，每份代表万分之一产权，投资门槛从1000万元降至1000元，并可在二级市场自由流通。

截至目前，全球RWA资产价值已达254亿美元。波士顿咨询预测到2030年RWA市场规模或达16万亿美元。而德勤预计到2035年将有4万亿美元房地产完成代币化，年均复合增长率达27%。

当前的挑战不在技术，而在于如何重塑“所有权”定义，从传统的排他性权利，转向可按比例分享的权益。香港与迪拜的实践提供了两种参考路径：

作为全球重要的金融枢纽，香港在房地产RWA领域的推进明显走在前列。2025年6月26日，特区政府发布《香港数字资产发展政策宣言2.0》，正式推出“LEAP”发展框架，重点包括优化法律与监管、扩展代币化产品种类、推进应用场景及跨界别合作、人才与合作伙伴发展四个方面，政策将政府债券代币化常规化，并扩展至现实资产，允许代币化ETF通过持牌平台交易。这种政策导向与金融机构合作的双重推动，使香港在亚太RWA竞争中占据了领先位置。对于中国大陆来说，在香港地区的合规边界内，“中国大陆资产—香港发行—全球投资者”成为现实可行的组合；稳定币与代币化打通后，收益分配、跨境结算、风控审计更可形成标准化作业流。

迪拜的探索路径，则是以政府为主导的系统化落地模式。作为本地房地产登记与管理的核心机构，迪拜土地局联合虚拟资产监管局及迪拜未来基金会，推出了中东地区首个基于区块链的房地产产权数字化项目。官方预计，到2033年，这类代币化交易额可达600亿迪拉姆，占全市交易额的7%，若能实现，将使迪拜成为全球首个实现房地产代币化大规模应用的城市，并为其他市场提供成熟的范本。

在投资者意愿持续增强、市场潜力不断释放的背景下，监管与制度建设已成为RWA规模化落地的关键。成熟的合规框架不仅能降低市场参与者的法律与运营风险，更能吸引机构资金入场，使RWA市场从“试点探索”迈向“体系化增长”。

2025年已成为全球数字资产监管的关键节点。美国 GENIUS 法案首次在联邦层面确立稳定币监管框架，建立联邦与州双重监管路径，并提出最低资本与技术合规标准，降低了市场合规风险。香港《稳定币条例》于8月1日生效，确立2500万港币最低资本金与“100%储备+超额抵押”的双保险模式，为RWA提供了稳定的数字货币环境，并解决了跨境支付、收益分配与流动性管理等关键问题。

在监管框架逐步清晰、市场需求持续升温的同时，全球多个市场的RWA落地实践已为行业提供了可借鉴的经验与警示。

香港：亚洲代币化的制度先行者

2025年6月26日，绿地金创通过旗下绿地(亚洲)证券成功获取香港证监会数字资产投资组织者牌照升级，成为首家同时持有数字资产咨询与管理牌照的国资背景企业。绿地金创铜锣湾写字楼RWA项目将总值29亿港元的铜锣湾写字楼拆分为100万份NFT产权凭证，每份对应底层资产的等比例所有权和收益权。最低投资门槛降至1000港元，散户可通过合规平台认购。代币发行过程需通过KYC认证，并仅限在持牌平台完成认购，保障合规性。该项目通过香港证监会持牌的DigiFT交易所发行代币化资产。

7月9日，德林控股集团（01709.HK）宣布启动最高5亿港元的房地产代币化计划，标志着香港在RWA领域迈出关键一步。首批涵盖“德林大厦”部分权益及基金资产。与Asseto合作，采用“链上映射+合规代币化”模式，智能合约自动分配收益，仅向专业投资者开放，并创新“实物分派”机制（首批不超6000万港元），成为亚洲制度先行示范。

2025年8月8日，奥瑞德（600666.SH）在蚂蚁数科的技术支持下，成功完成了全国首单基于AI服务器资产的RWA首期发行，融资规模达数千万元人民币。双方严格筛选了上链资产的合规性、收益质量及运营状况，并通过技术手段确保了资产真实性与数据可溯源性。蚂蚁数科此前已成功助力多个实体资产跨境RWA项目，包括2024年8月协助新能源企业朗新科技在港金管局指导下完成首单跨境RWA融资，2024年12月支持协鑫能科完成2亿元光伏资产RWA发行，以及2025年3月促成巡鹰集团落地数千万港元换电设施RWA项目。

在RWA全球流通的实现路径中，资产与技术仅是基础，关键在于构建符合监管要求的“合规发行”机制。为此，蚂蚁数科串联起证券交易（1号牌）、投资咨询（4号牌）、资产管理（9号牌）、数字资产托管及稳定币结算等全环节牌照资质，形成了完整的跨境发行合规闭环，为实体资产高效通证化及全球流通提供了关键支撑。

欧洲：合规框架下的高效运营

成立于2017年的Blocksquare已完成超过2亿美元房地产代币化，业务覆盖欧盟多国，并率先获得MiCA合规认证。Blocksquare的核心技术创新体现在其PropToken智能合约体系上。该系统基于以太坊区块链，将每个房产精确分割为100,000个ERC-20代币，当一个房产进行代币化时，首先需要房产持有实体的法定代表人签署公司决议，明确将特定比例（通常为60-100%）的净收益分配给代币持有者。投资者不仅持有数字代币，更重要的是拥有了可以在法庭上主张的法律权利。这种设计为房地产代币化提供了坚实的法律基础，也为其他司法管辖区的类似项目提供了可借鉴的模式。根据平台数据，投资者通常可以获得6-12%的年化收益。

Blocksquare的成功不仅体现在单个项目的执行上，更体现在其生态系统的建设上。该平台通过DeFi桥接，实现了代币化房产与去中心化金融的连接，为投资者提供了更多的流动性选择。同时，平台与多家欧洲知名律师事务所、评估机构、物业管理公司建立了合作关系，形成了完整的服务生态。2025年第二季度，Blocksquare与Vera Capital宣布启动10亿美元的美国房地产代币化计划，标志着RWA进入机构级应用阶段。该项目专注于机构级物业资产，包括多户住宅开发、医疗建筑和城市商业空间。

美国市场：从RealT警示到Propy模式

美国市场的实践显示，技术创新必须与资产质量和管理能力同步。2025年7月，底特律市政府对RealT及其165个关联实体提起的诉讼，成为房地产代币化行业的重要转折点。这起被称为"底特律历史上最大的房屋破败诉讼"的案件，涉及408处房产，暴露了房地产代币化实践中的多个关键问题。RealT在快速扩张过程中忽视了房地产投资的基本原则：资产管理的重要性。房地产代币化虽然可以降低投资门槛、提高流动性，但底层资产的质量和管理水平仍然是决定投资成功与否的关键因素。从投资者保护角度来看，这起诉讼也暴露了信息披露的不足。

与之形成对比的是Propy成功路径。该平台已实现全流程房地产交易数字化，从房源搜索到产权转移全程链上可追溯，并与数据分析公司合作提供精准估值。截至2024年，平台已有价值超100亿美元的美国房产完成铸币并准备代币化。

克而瑞的2025年专项RWA调研显示，中国大陆房地产行业对RWA的关注正在升温。资产管理规模超百亿的大型企业因资源整合能力与转型迫切性，成为RWA探索的先行主体。这类企业不仅拥有更强的资源投入与风险承受能力，也面临更迫切的转型压力，因此在RWA应用上的时间预期更为积极。

从受访主体构成看，高实物资产存量与专业资管能力的企业构成应用核心，房地产开发企业与地产资管公司占比达65%。值得关注的是，受访者超过八成来自中国大陆一线城市，且接近七成是10年以上行业老将。进一步分析发现，15年以上经验的资深管理者普遍持“谨慎乐观”立场，而10-15年经验的中坚层则表现出更高的行动意愿，反映出代际认知差异对技术采纳速率的影响。

当前在中国大陆RWA仍处于萌芽期，仅仅有25%受访者表示对RWA“比较了解，知道基本概念和应用”，但这也意味着市场教育与普及空间广阔。政策讨论的热度扩散，推动行业认知从概念层面向操作层面迁移，近八成受访者已对香港地区RWA和稳定币有所关注。

企业类型显著地影响认知深度，金融系地产资管机构和头部开发商在RWA认知深度上有明显优势。60%的受访者认为RWA最大价值在于“提升资产流动性”，20% 的关注在“降低投资门槛”，接近15%的看重“拓展融资渠道”，而对“增强透明度”和“优化运营效率”的认知比例暂时较低。事实上，基于智能合约的自动化执行、区块链的透明化管理、精细化运营等能力，能够为运营效率、风险控制和资产管理模式带来深远改变。

数据显示，已有42.9%的企业对RWA行业应用有意向，其中5%进入试点阶段，10%启动可行性研究，57%尚未布局，整体仍属早期探索期。关键的转折点在于，20%的受访者预期在12个月内所在企业会启动RWA试点。85%的从业者长期看好市场前景，这为后续政策引导、技术成熟和模式复制奠定了信心基础。

在资产类型选择上，超过六成受访者将核心区位商业地产视为最优标的，其稀缺性、稳定现金流和市场共识度构成关键因素。投资者角度，个人投资意愿显著领先于企业应用意愿，这为将来存量地产的RWA产品在市场培育初期的推广奠定了坚实基础。对RWA技术了解越深入，个人投资RWA产品的意愿越强。

超过八成受访者愿意考虑投资RWA产品，其中11%表示投资意愿非常强烈，且无人完全拒绝。个人投资者的积极参与有望加速RWA产品的流通与普及，推动市场从认知阶段快速进入实质性增长期。

50%受访者认为10-50万元是合适的投资门槛，17%认为50-100万元合适，仅5%认为100万元以上的门槛是合适的。10-50万元的主流偏好相比于传统房地产投资动辄数百万的门槛确实有了大幅降低；但过低的投资门槛（1万元以下）并不受欢迎，也反映了对产品质量和投资价值的担忧。

与此同时看到，RWA产品的收益与期限预期呈现出理性而健康的特征。41%的受访者期望年化收益率在5-8%，29%期望8-12%，12%期望12-15%，主流集中在5-12%区间。而在投资期限方面，71%的受访者偏好1-3年的中短期投资，显示出对流动性的高度重视。而较少选择5年以上长期锁定，则为市场活跃度与资金周转创造了条件。

“监管合规风险”被列为RWA应用的首要关切，面对法律框架尚未完善的现实，建议监管层引入“监管沙盒”机制，让符合条件的企业在可控范围内开展存量地产RWA业务。

2025年8月8日，OpenAI发布旗舰语言模型GPT-5，标志着AI大模型能力进入新阶段，也为RWA代币化带来智能化运营的新可能。长期以来，传统地产的核心竞争力高度依赖个人化经验与本地化资源整合，而AI大模型的引入，将使这些能力实现标准化、可复制化与全球化。

在未来2-3年，存量地产RWA可能将不再是被动等待交易与管理的资产，而是具备主动运营与价值优化能力的“AI智能资产”。以中国大陆商业地产为例，AI可实时监测商圈客流量、租金水平、空置率与周边项目进度，并结合历史交易和市场趋势进行预测，还可以通过物联网设备采集的运营数据，实现物业全方位监控与智能化管理，为每份RWA代币提供动态、精准的实时估值。同时，AI还能在组合管理层面监测系统性风险，动态调整资产配置，优化风险收益比。

对投资者而言，AI将成为“私人投资顾问”，提供定制化市场分析、风险评估与组合建议，让投资决策更高效、更精准。RWA与AI大模型的结合，不仅是技术与资产的融合，更可能成为推动存量地产全球化配置和数字化运营的新发动机。

从早期的概念试探到全球多市场的深度落地，RWA正为中国大陆的存量地产打开一条全新的价值实现通道。它不仅是一种融资工具，更是连接传统资产与数字经济、中国大陆市场与全球资本的重要桥梁。无论是流动性提升、投资门槛降低，还是运营效率优化、资产全球化配置，RWA都展现出对房地产行业的结构性重塑能力。

中国大陆可以进一步加强与香港地区、新加坡、日本、美国、欧盟等在RWA方面交流合作。中国大陆的试点项目的选择尽量遵循"小步快跑、快速迭代"的原则，优先核心商办/产业园区/长租等现金流稳定、治理成熟的资产。不要去追求“一步到位”，可以从单资产—组合—平台的三步走，采用“收益权优先”的轻量化路径。最终，切记RWA不是“万 能钥匙”，但它提供了把存量资产经营能力“金融化、标准化、可流通化”的工具箱。只有当RWA能够真正解决现实问题、满足真实需求、创造真正价值时，它才能获得持久的生命力。（来源：克而瑞地产研究）

文章来源:克而瑞