公募REITs季报近日相继出炉。Wind统计显示，2025年第四季度，77只基金合计实现营业收入近59.13亿元，净利润约5.26亿元，逾七成实现盈利。业内人士分析称，尽管产业园、仓储物流等板块仍面临诸多挑战，当前各类型底层项目整体仍保持稳中向好态势，部分项目“以价换量”策略亦取得阶段性成效。

　　分板块来看，2025年四季度，消费板块底层资产项目表现持续稳健。主要经营指标中，消费REITs出租率整体保持在95%以上，宁波杉井奥特莱斯广场、青岛万象城等部分项目接近满租；租金水平方面，核心商圈高端项目溢价显著。以华夏首创奥莱REIT为例，其2025年四季度实现收入7296.50万元，净利润为2256.69万元。报告期内，该基金底层资产济南首创奥莱项目出租率达99.04%，同比提升约2个百分点，为开业以来新高；武汉首创奥莱项目出租率达98.89%，持续稳定在较高水平。租金方面，济南项目租金收入同比增长10.14%。不过，消费板块内也有嘉实物美消费REIT等部分项目受到改造进度影响收入指标短期有所回落。

　　积极应对市场挑战，仍处于调整周期的产业园板块也呈现边际好转态势，部分项目通过降租“以价换量”后，出租率阶段性企稳。具体来看，中金公司分析称，研发办公类项目中，博时蛇口产园REIT、华夏金隅智造工场REIT、创金合信首农REIT等出租率均保持在85%以上，建信中关村REIT整体出租率也现边际企稳；相较于研发办公项目，由于租户租约稳定性更强，国泰海通东久新经济REIT、中金联东科创REIT等厂房类项目仍能维持较高的出租率。

　　“当前竞争环境下，为维持出租率，租金水平或持续承压。受市场需求偏弱和新供应入市共同影响，预计产业园市场仍面临挑战，短期需关注后续项目出租率是否持续企稳。”中金公司投研人士称，不过也需注意到，在项目基本面承压背景下，部分基金管理人协同运营管理人积极作为，通过多元收入或管理费“负向计提”对冲项目经营下滑，例如，招商科创REIT于2025年四季度确认一笔749.76万元“注册地址服务费”收入等。

　　2025年四季度，物流仓储板块“以价换量”策略同样有所成效，展现出其经营韧性。据中金公司统计，大部分项目出租率环比有所提升，其中，关联方租户占比较高的项目保持较强稳定性。例如，嘉实京东仓储物流REIT、南方顺丰物流REIT、中银中外运仓储物流REIT　2025年四季度末出租率分别为100%、95.9%、97.8%。此外，尽管部分项目出租率受到租赁淡季影响环比小幅下滑，但保租房板块2025年四季度整体经营稳健。中金公司表示，短期持续看好政策性保租房经营表现，中长期建议关注扩募潜力。

　　根据中金公司测算，2025年四季度，公募REITs整体可供分配金额环比下滑16%，同比提升3%。部分项目管理人采用管理费减免、负向计提、原始权益人按承诺补足业绩分红等方式，对冲业绩下行带来的可供分配金额波动。从完成度来看，已披露2025年预测可供分配金额的36单REITs，四季度平均达成管理人预测的为26%。其中，产业园板块2025年四季度及2025年全年可供分配金额同比分别下滑14%和13%，多数项目可供分配金额同比下滑。例如，由于应收项目和应付项目变动，东吴苏园产业REIT　2025年四季度可供分配金额相较上年同期减少538.84万元，同比下降14.72%。

　　中信证券首席经济学家明明团队认为，经历了2025年下半年以来的持续回调后，市场整体估值已处于合理区间。展望2026年，华夏基金基础设施与不动产业务部相关负责人表示，对REITs市场的整体发展态势保持积极乐观，市场整体景气度有望在结构性分化中稳步提升。