□ 过去受限于较高的研究成本等因素，REITs投资门槛相对较高。指数基金的推出有望提供标准化、低成本的底层配置工具，不仅助力各类投资者高效获取REITs市场收益，还将进一步丰富市场参与主体，逐步改善整体流动性。

　　□ REITs指数基金产品具备分散化投资、标准化透明化运作、交易成本低等突出优势，契合长期配置需求，将成为吸引长期资金布局REITs市场的重要渠道。

　　截至5月20日，全市场公募REITs（不动产投资信托基金）首发上市81只，总市值超2200亿元，底层资产覆盖高速公路、产业园区、仓储物流、消费基础设施等多类业态。近日，中国证监会官网显示，4只公募REITs指数基金产品正式申报，这标志着我国公募REITs向多层次、成熟化迈出具有里程碑意义的关键一步。

　　去年12月底，中国证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，明确提出丰富覆盖REITs的指数体系，支持基金管理人开发挂钩相关指数的基金产品，支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围，研究探索跟踪REITs指数的交易型开放式指数基金（REITs ETF）等创新产品，进一步丰富投资者资产配置选择。在业内人士看来，此次REITs指数基金产品的申报，有利于为REITs市场引入稳定增量资金，提升市场流动性，同时为投资者提供了从单只产品选择转向一篮子配置的新工具。

　　指数基金产品是国际成熟REITs市场的重要组成部分。数据显示，美国是全球最大的REITs 指数基金市场，目前，美国REITs主题基金规模约2448亿美元，占全球规模的68.6%。共同基金及ETF是美国REITs最主要的投资人，为个人、养老金等长期资金提供了配置工具。

　　REITs天然适合指数基金形式，华泰证券研报认为原因有以下几点：第一，分散化。REITs底层资产是不动产或基础设施，单只REITs的资产集中度较高，风险相对集中，指数基金可解决分散化需求；第二，低成本。REITs只数多、单只规模小、资产行业多样、交易存在不便利性，直接投资个券的分散化成本高、效率较低，也较难形成投资规模，指数基金给投资人提供了低成本、批量投资的渠道；第三，高分红。REITs具备高分红特性，与被动指数基金的持有收息策略高度匹配，不需要主动管理也能获得合理回报；第四，流动性约束。REITs个券流动性差异大，部分小市值REITs日成交额较低，直接买卖价格冲击较大，指数基金通过批量申购赎回机制降低了个券流动性约束。

　　指数产品有利于提升市场稳定性。REITs指数基金产品具备分散化投资、标准化透明化运作、交易成本低等突出优势，契合长期配置需求，将成为吸引长期资金布局REITs市场的重要渠道。REITs指数基金产品通过引入长期资金，将有效承接市场供给，有利于提升公募REITs市场交易活跃度，减少非理性交易，平抑市场短期波动，提升市场运行稳定性。

　　指数产品有望提升市场活跃度。中信证券首席经济学家明明表示，考虑到当前二级市场的流动性，REITs指数化产品起步阶段的规模或相对有限。但伴随着相关指数基金产品的推出，包括情绪层面对于二级交易资金的带动，以及指数建仓和调仓期间带来的实际资金流入，都有望在一定程度上改善当前公募REITs二级市场的流动性问题，为未来REITs指数化投资的进一步发展奠定基础。对公募REIT来说，维持作为指数成分券的重要性或也有望提升，进而驱动基金各参与方提升各方面的运营能力，积极作为。

　　中金公司研报显示，在低利率环境下，公募REITs凭借其强制分红属性具备良好的大类资产配置价值。过去受限于较高的研究成本等因素，REITs投资门槛相对较高。指数基金的推出有望提供标准化、低成本的底层配置工具，不仅助力各类投资者高效获取REITs市场的Beta收益，还将进一步丰富市场参与主体，逐步改善整体流动性。

　　从此次申报的产品设计看，4只产品均跟踪中证REITs全收益指数。中证指数公司官网信息显示，该指数于2022年12月发布，选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的公开募集基础设施证券投资基金作为样本，并将样本分红计入指数收益，用以反映上市REITs在计入分红收益后的整体表现。

　　对于投资者而言，指数基金产品为险资、银行理财、个人投资者等提供了低成本、标准化的REITs配置工具，有利于实现投资人的多元化。随着全市场REITs数量持续扩容，个人投资者逐只研究和跟踪的难度正在上升，投资者以前买REITs像“挑个股”，而未来买REITs指数基金，就等于买入一篮子REITs，能更好分散风险。